В предыдущей статье мы рассказали об основных расходах, которые несет покупатель недвижимости в Испании, не являясь резидентом Королевства. В данной статье речь пойдет о налогах, связанных с продажей недвижимости нерезидентом.
Итак, в случае продажи недвижимости нерезидентом, на сегодняшни день, в Испании к уплате подлежат два налога: Подоходный Налог Нерезидента — el Impuesto sobre la Renta de No residentes (IRNR), и Муниципальный Налог на Увеличение Стоимости Застроенных Земельных Участков — el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU/plusvalía municipal).
Подоходный Налог Нерезидента при продаже недвижимости в Испаниии — El IRNR
Сразу отметим, что в данной статье пойдет речь об общем правиле рассчета налога на продажу недвижимости нерезидентами, юридическими и физическими лицами, в случае продаж имущества, приобретенного начиная с 1 января 1995 года и проданного после 1 января 2015. Все остальные ситуации требуют более детального раскрытия.
Итак, общее правило – 19% от разницы между суммой покупки и продажи. То есть, в качестве примера, если жилье было куплено за 120.000 Евро, а сумма сделки продажи составляет 200.000 Евро, испанские налоговоые службы расценят ваш заработок в 80.000 Евро, и сумма к оплате налога составит 15.200 Евро.
Очень важным моментом при продаже является обязанность покупателя удержать с продавца нерезидента 3% от суммы сделки. Эти деньги зачисляются покупателем в испанскую казну в течение месяца после оформлени сделки о продаже у нотариуса. А в течение трех месяцев после этого зачисления, продавец нерезидент обязан подать свою декларацию и сделать свое зачисление в казну Испанской Короны. Если мы обратимся к нашему предыдущему примеру, то суммой уплаты налога будут 9.200 Евро, так как 6.000 Евро, т.е. 3%, уже были уплачены покупателем.
Сразу возникает вопрос, а что же происходит, если сумма сделки по продаже значительно меньше суммы изначального преобретения? На нашем примере, только наоборот: сумма покупки составляла 200.000 Евро, а продажа на сегодняшний день составит лишь 120.000 Евро.
В данном случае, при оформлении сделки у нотариуса все равно будут удержаны и зачислены в казну Испании продавцом 3% от суммы сделки, т.е. 3.600 Евро. Но, так как сам налог Нерезидента к уплате подлежать не будет (продажа идет с убытками по отношению к покупке: — 80.000 Евро), следует запросить возврат удержанных 3%. Эта сумма будет возвращена налоговыми органами в течение года/полтора с момента подачи заявления о возврате. В такой ситуации не стоит спешить с закрытием счета в испанском банке, либо нужно назначить своего представителя/адвоката, который сможет получить сумму и сделать вам ее банковский перевод.
Муниципальный Налог на Увеличение Стоимости Застроенных Земельных Участков — el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU/plusvalía municipal).
Данный муниципальный налог является еще одним налогом, обязательным к уплате со стороны продавца нерезидента в муниципальную казну по месту нахождения продаваемого объекта недвижимости. Оснавная суть данного муниципального налога заключается в том, что земля, на которой построено жилье, имеет свою стоимость для государства как в момент покупки, так и в момент продажи. Данный налог рассчитывается муниципалитетом и подлежит к уплате в течение месяца после оформления сделки у нотариуса. Не смотря на то, что налогоплательщиком в данном случае является продавец, в случае продажи нерезидентом, эту сумму удержит покупатель.
Самый интересный момент, который волнует всех продавцов нерезидентов на сегодняшний день, связан с Решением испанского Конституционного Суда от 11 мая 2017 года о неконституционности взымания данного налога со стороны муниципалитета, если при продаже продовцом не было получено никакой прибыли. Да, действительно, согласно данного постановления, налог не должен взыматься, но решение не является нормативным актом, который запрещал бы взымание налога при убыточной продаже, а является оно наивысшим и непоколебимым предписанием законодательному органу Испании о внесении соответствующих изменений в действующее налоговое законодательство. У Правительства Испании есть около года на то, чтобы начать разработку законопроекта о внесении необходимых изменений в положения закона о данном муниципальном налоге. До того момента, налог нерезидентам необходимо уплачивать, но запрашивать при этом возврат взысканной суммы у муниципалитета. На сегодняшний день, есть муниципалитеты, которые возвращают уплаченные суммы. Однако, в последнее время, большинство из них, в частности муниципалитеты в провинции Малаги, заморозили свои действия до момента внесений соответсвующих изменени в закон о данном налоге. Таким образом, на сегодняшни день, в случае продажи с убытками, налог уплатить все-таки надо, но с последующей подачей заявления о возврате уплаченной суммы. Деньги вам вернут, только пока непонятно, в какой момент это произойдет. Полагаем, что закон не будет изменен еще до конца 2018 года.